Een overeenkomst dient nagekomen te worden. De Romeinen hanteerden dit uitgangspunt al zoals blijkt uit het Latijnse adagium “pacta servanda sunt”: overeenkomsten zijn bindend. Toch bestaat soms de behoefte een overeenkomst tussentijds aan te passen. Met name als het gaat om overeenkomsten die voor langere duur worden aangegaan, zogenaamde ‘duurovereenkomsten’. De huurovereenkomst is daarop zeker geen uitzondering. Als huurrechtspecialist spreek ik geregeld verhuurders die er best behoefte aan hebben de huurvoorwaarden tussentijds aan te passen. Denk maar eens aan de Airbnb-problematiek. Toen dit fenomeen opkwam zaten veel verhuurders met de handen in het haar. Deze onderhuur aan toeristen was niet gewenst, maar optreden werd niet direct gesanctioneerd met ontbinding van de huurovereenkomst. Rechters vonden dat blijkens diverse uitspraken te ver gaan. In zo’n situatie ontstaat behoefte aan de mogelijkheid de huurovereenkomst, althans de daarop van toepassing verklaarde algemene bepalingen, eenzijdig te wijzigen. Maar kan dat wel? Is het wel mogelijk om eenzijdig de algemene bepalingen bij een huurovereenkomst te wijzigen?
Onlangs heeft de landelijke overkoepelende organisatie voor woningcorporaties, Aedes, haar algemene huurvoorwaarden aangepast. Daarbij is een zogenaamde ‘eenzijdig wijzigingsbeding’ opgenomen. Deze bepaling geeft de woningcorporatie de mogelijkheid eenzijdig de algemene huurvoorwaarden aan te passen. De tekst luidt als volgt:
“Verhuurder is gerechtigd wijzigingen aan te brengen in deze Algemene Huurvoorwaarden voor zover het gaat om redelijke wijzigingen. Huurder is aan deze wijzigingen gebonden.”
Er wordt wel een restrictie verbonden aan de bevoegdheid de voorwaarden te wijzigen: slechts wanneer de wijziging “redelijk” is, is de wijziging toegestaan.
Nu Aedes het eenzijdig wijzigingsbeding heeft opgenomen in haar nieuwe voorwaarden zijn behoorlijk wat pennen in beweging gekomen. Zowel voor- als tegenstanders van het beding geven aan waarom het respectievelijk wel of niet is toegestaan een dergelijk beding op te nemen. Voorstanders worden gedreven door een pro-verhuurdersmotief, namelijk dat het mogelijk moet zijn in te spelen op ontwikkelingen die negatief zijn voor de huurmarkt. Tegenstanders benaderen de situatie vanuit het belang van de huurder en menen dat een huurder niet zomaar met een wijziging van de voorwaarden geconfronteerd mag worden.
Tegenstanders beroepen zich op een Europese richtlijn over ‘oneerlijke bedingen’ in algemene voorwaarden. Deze richtlijn is geschreven ter bescherming van consumenten. Daaronder vallen ook huurders van woonruimte. In een bijlage bij die richtlijn is een lijst opgenomen met daarin opgenomen bedingen die als oneerlijk beding gekwalificeerd zouden kunnen worden. Ingewijde juristen spreken over ‘de blauwe lijst’. Op deze lijst staat ook het beding dat de gebruiker van algemene voorwaarden – dus de verhuurder - het recht geeft de voorwaarden eenzijdig aan te passen, tenzij (kort gezegd) van te voren op de wijziging wordt gewezen en de consument het recht heeft de overeenkomst in dat geval te ontbinden. Tegenstanders menen dat een eenzijdig wijzigingsbeding hiermee in strijd is en in rechte dus geen stand zal houden.
Voorstanders menen dat deze richtlijn niet in de weg staat aan het gebruik van het eenzijdig wijzigingsbeding. In de tekst van het eenzijdig wijzigingsbeding van Aedes wordt immers aangegeven dat het moet gaan om een wijziging die “redelijk” is. Dit zal de verhuurder aan moeten tonen en daartoe voldoende moeten stellen waarom een wijziging redelijk is. Wanneer dan objectief geoordeeld wordt dat de wijziging “redelijk” is, is daarmee niet te rijmen dat een dergelijke wijziging vervolgens als “oneerlijk” wordt gezien. De vereiste redelijkheid voor een wijziging wordt dus als rechtvaardiging gezien voor het gebruik van een eenzijdig wijzigingsbeding.
Beide partijen hebben natuurlijk het recht van zich te laten horen. Ik zal de laatste zijn hen dat te ontzeggen. Ik meen dat een eenzijdig wijzigingsbeding geen vrijbrief dient te zijn om de voorwaarden lukraak en naar eigen goedvinden van de verhuurder aan te passen. Op dergelijke praktijken zit niemand te wachten. Aan de andere kant kan onder omstandigheden best verlangd worden van een huurder dat hij of zij akkoord gaat met een wijziging in de overeenkomst. De huurovereenkomst is wat dat betreft ook geen contractsvorm die al te zwart/wit benaderd moet worden. Er geldt namelijk ook een algemene norm dat een huurder zich als een ‘goed huurder’ dient te gedragen, het zogenaamde ‘goed huurderschap’. Die algemene norm brengt mee dat een huurder zich van onwenselijk gedrag dient te onthouden. Ik meen dat een huurder zich dan ook niet kan verzetten tegen een “redelijke” wijziging van huurvoorwaarden. Vanuit dat perspectief meen ik eveneens dat het eenzijdig wijzigingsbeding, zoals dat in de voorwaarden van Aedes staat, niet in strijd is met de blauwe lijst. Maar, let wel, als de verhuurder de voorwaarden wil wijzigen, moet het gaan om een “redelijke” wijziging. In mijn optiek moet dat niet te snel worden aangenomen, althans moet het gaan om een wijziging die wijd gedragen wordt als redelijk beschouwd te zijn. Uiteindelijk zal het dan de rechter zijn die daarover moet oordelen, maar ik zou het niet correct vinden deze pas direct af te snijden door het eenzijdig wijzigingsbeding an sich als vernietigbaar te kwalificeren. Kortom, eenzijdige wijziging moet in mijn optiek kunnen, maar met mate en alleen wanneer de redelijkheid dit verlangt. Slechts in een uitzonderlijke situatie kan mijns inziens dus van het uitgangspunt worden afgeweken dat overeenkomsten bindend zijn.
Soms bestaat er behoefte overeenkomsten te wijzigen. Waar de ene partij dat graag ziet gebeuren, wil de andere partij alles bij het oude houden. De wens een overeenkomst te kunnen wijzigen bestaat ook in huurrelaties. Denk aan de Airbnb –problematiek. Daarbij was grote behoefte hier iets tegen te doen. Aedes heeft nu een zogenaamd ‘eenzijdig wijzigingsbeding’ opgesteld. De pennen van zowel voor- als tegenstanders zijn daardoor in beweging gekomen. Persoonlijk denk ik dat het eenzijdig wijzigingsbeding stand kan houden, zij het dat hier spaarzaam gebruik van gemaakt moet worden. Slechts in een uitzonderlijk geval, waarbij het objectief beschouwd redelijk is de huurvoorwaarden te wijzigen, zal de rechter in mijn optiek het gebruik van zo’n beding tolereren. Maar goed, de tijd zal het leren. Met gezonde nieuwsgierigheid zie ik de eerste procedures graag tegemoet.
Thema's:
Ondernemen en Commerciële (ver)huur
